Bei Alt-Verträge gilt lange Kündigungsfrist, wenn sie im Vertrag steht
(Stand 07/2003)
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat mit seinem Urteil vom 16. Juni 2003 das neue Mietrecht an entscheidender Stelle zurückgenommen. Wer seine Wohnung vor dem 1. September 2001 gemietet hat, muss unter bestimmten Umständen bei seiner Kündigung weiterhin die gestaffelten Fristen von bis zu einem Jahr berücksichtigen. Bei Verträgen nach dem neuen Recht ab dem 1. September 2001 geschlossen kann ein Mieter innerhalb von drei Monaten kündigen.
Unübersichtliche Rechtslage vor dem Urteil
Vor September 2001 galten für Mieter und Vermieter gleichermaßen gestaffelte Kündigungsfristen von drei Monaten bis zu einem Jahr. Je länger das Mietverhältnis dauerte, umso länger wurde die Kündigungsfrist. Mit der Reform von 2001 wurden die gestaffelten Kündigungsfristen für Vermieter beibehalten, für Mieter jedoch abgeschafft und auf pauschal drei Monate festgelegt. Die Mieter können nun den unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es seither nicht mehr an. So bestimmt es der Paragraf 573 c Bundesgesetzbuch (BGB).
Ob diese Regelung auch für alte, vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gelten soll, war von Anfang an umstritten. Gerade, wenn in diesen Verträge andere Kündigungsfristen vereinbart worden sind. Besonders unklar waren die Fälle, wenn in diesen alten Mietverträgen auf den damals geltenden Kündigungsfrist-Paragrafen 565, Abs. 2, BGB verwiesen wurde oder dessen Gesetzestext (mehr oder weniger) wörtlich wiederholt wurde, also die alten Kündigungsfristen genannt wurden. Verhandelt wurden vor dem Bundesgerichtshof (BGH) vier Fälle: Dort hatten Mieter ihre Mietverträge mit einer Frist von drei Monaten gekündigt. Die Vermieter hatten mit den alten, das heißt längeren, Kündigungsfristen argumentiert. Zwei Landgerichte (Berlin und Osnabrück) gaben den Vermietern Recht. Das Landgericht Hamburg entschied zugunsten der Mieter.
Das BGH-Urteil
Ausgenommen von den neuen, pauschalen Kündigungsfristen sind nun - nach dem neuen BGH-Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR 355/02) - Mietverträge, in denen die alten Fristen ausdrücklich als Vertragsbestandteil als Ziffern oder Fließtext genannt wurden. Diese alten Fristen betrugen gemäß des damals gültigen Gesetzestextes bei einer mehr als fünfjährigen Mietdauer 6 Monate, bei acht Jahren 8 Monate und bei zehnjährigen Mietdauer auf bis zu zwölf Monate. Der achte Senat des BGH stützte sich bei seiner Entscheidung auf eine im Rahmen der Mietrechtsreform beschlossene Übergangsregelung. Dort hieß es, die Reform sei nicht auf Mietverhältnisse anzuwenden, bei denen andere Kündigungsfristen "durch Vertrag vereinbart wurden".
In den letzten zwei Jahren war nun umstritten, was das genau heißt. Das Bundesjustizministerium, der Bundestag und das Landgericht Hamburg meinten, damit seien nur "individuell ausgehandelte" Verträge gemeint. Dagegen gingen die meisten anderen Gerichte davon aus, dass auch Formularverträge, in denen lediglich die gesetzliche Regelung wiederholt wird, Bestandsschutz genießen. Der BGH schloss sich nun der vermieterfreundlichen Position an, wonach auch alte Formularverträge gegen die Verkürzung der Kündigungsfrist für Mieter geschützt sind - jedenfalls soweit sie Ausführungen zu Kündigungsfristen machen, was aber die Regel ist. Zur Begründung erklärte die Vorsitzende Richterin Katharina Deppert, es diene nicht dem Rechtsfrieden, wenn der Mieter Jahre später "konfliktträchtig und wenig aussichtsreich" aufklären müsse, ob ein Mietvertrag individuell ausgehandelt oder nur ein Formular unterschrieben wurde.
Quelle: Buhl Data GmbH, Wiso Monats-CD
